Koupě bytu nebo domu formou nájmu: jak funguje a na co si dát pozor

Co je koupě formou nájmu

Při koupi formou nájmu – říká se jí také hypotéka formou nájmu nebo splácení bytu formou nájmu – se do nemovitosti nastěhujete a platíte majiteli pravidelně měsíčně. Část plateb se obvykle započítává do budoucí kupní ceny. Na konci sjednané doby nemovitost koupíte, zpravidla za předem dohodnutou cenu, a doplatíte zbytek, třeba z hypotéky.

Nejde o zvláštní produkt, který by upravoval zákon. Je to kombinace nájemní smlouvy a dohody o budoucí koupi, a podmínky si každý poskytovatel nastavuje po svém. O to důležitější je číst smlouvu pozorně.

Dva základní modely

• Nájem s možností koupě. Na konci se můžete rozhodnout, jestli nemovitost koupíte. Pokud ne, odejdete. Za samotnou možnost koupě ale obvykle platíte poplatek, který se nevrací.
• Nájem s povinností koupě. Spolu s nájemní smlouvou podepíšete i závazek, že nemovitost koupíte – například smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvu s výhradou vlastnického práva. Když koupi nedokončíte, porušíte smlouvu a hrozí vám sankce.

Komu se může hodit

• když nemáte dost vlastních zdrojů na hypotéku,
• když vám banka zatím hypotéku neschválí, například kvůli krátké historii příjmů,
• když chcete bydlet hned a předem znát cenu, za kterou nemovitost koupíte.

Než se pro nájem s koupí rozhodnete, ověřte si, jestli opravdu na hypotéku nedosáhnete. Banka vám na vlastní bydlení podle pravidel ČNB půjčí až 80 % hodnoty nemovitosti, a pokud je vám méně než 36 let, až 90 %. Spočítat si to můžete v naší hypoteční kalkulačce.

Největší rizika

• Vlastníkem nejste. Vlastníkem nemovitosti se podle občanského zákoníku stáváte až zápisem do katastru. Do té doby ji může majitel zatížit zástavou, prodat ji, nebo o ni přijít v exekuci či insolvenci – a vy můžete přijít o bydlení i o zaplacené peníze.
• Co se stane s penězi, když přestanete platit. Pokud koupi nedokončíte, část nebo všechny platby už nemusíte dostat zpátky. Záleží jen na tom, co je ve smlouvě.
• Celková cena. Sečtěte všechny platby, poplatky a doplatek a porovnejte je s tím, kolik byste zaplatili s hypotékou.
• Doplatek na konci. Pokud ho chcete zaplatit z hypotéky, banka bude znovu posuzovat vaši bonitu. Když vám hypotéku neschválí, můžete o nemovitost přijít.
• Kdo platí opravy. Nájemní smlouva by měla jasně říkat, kdo hradí údržbu a opravy a kdo nemovitost pojišťuje.

Jak se chránit

1. Ověřte majitele v katastru. V bezplatném online nahlížení do katastru nemovitostí zjistíte, kdo nemovitost vlastní a jestli na ní neváznou zástavy, exekuce nebo jiná omezení.
2. Trvejte na zápisu do katastru. Výhrada vlastnického práva i zákaz prodeje nebo zatížení nemovitosti začnou u nemovitostí v katastru platit až zápisem do katastru. Bez zápisu vás ochrání mnohem méně.
3. Nechte smlouvu zkontrolovat advokátem – hlavně kupní cenu, co se do ní započítává, sankce a co se stane, když jedna ze stran smlouvu nedodrží.
4. Platby kupní ceny posílejte do úschovy u advokáta, notáře nebo banky, ne přímo prodávajícímu. Jak úschova funguje, popisujeme v článku úschova.
5. Pojistěte si domácnost. Po dobu nájmu nejste vlastník, ale vaše věci a odpovědnost pojistit můžete. Víc v článku bydlím v nájmu, jak se správně pojistit.

Nevíte si rady? Zeptejte se, co dělat teď →

Koupě formou nájmu, nebo hypotéka?

S hypotékou se vlastníkem stáváte hned a banka si zajistí jen zástavu. U koupě formou nájmu zůstává nemovitost do posledního doplatku cizí. Pokud na hypotéku dosáhnete, bývá to bezpečnější cesta. Když vám chybí vlastní zdroje, podívejte se nejdřív, jestli vám nepomůže hypotéka s 90% LTV, nebo jestli si nemůžete vzít hypotéku s dalším žadatelem.

Poradíme vám s hypotékou

Nevíte, jestli na hypotéku dosáhnete? Spočítejte si ji v hypoteční kalkulačce a pak se ozvěte. Hypoteční poradce Orbi s vámi projde vaše možnosti a nabídky bank – zavolat mu můžete na 228 810 180. Nevyžádaně vám nikdy nevolá.